【REIT編 前編】その認識は大丈夫?REITの仕組みとリスクに迫る <北根 久之>|投資の基本をプロから学ぶ BASE 2023.10
Summary
TLDRこの動画では、リートの仕組みと特徴について解説しています。リートは不動産投資信託で、投資家から資金を集めて不動産を購入し、そこから得られる賃料収入などを投資家に分配する商品です。レバレッジ効果がある反面、税制優遇の見返りとして分配が多くなり割高感が出やすいといった長所短所があります。リートの価格と期待利回りの関係についても説明がありました。
Takeaways
- 😀 リートは不動産投資信託の略で、投資家から資金を集めて不動産に投資する仕組み
- 😊 リートは株式のように取引所で売買でき、配当金も得られる
- 🏢 リートはレバレッジを効かせることができるため、不動産価格の変動に敏感
- 💰 リートは税制上の優遇措置がある反面、内部留保が少ない
- 📈 リートの投資リターンには資本利得と配当収益の2つがある
- 📉 リートの利回り要求(キャップレート)が上がると、不動産価格は下がる
- 🔼 金利上昇はキャップレート引き上げ、不動産価格の下落圧力となる
- 👍 リートは株式同様、エクイティに投資する仕組みである
- 🤔 リートは業種分散が少なく、株式市場よりリスクが高い
- 🎓 キャップレートとは、投資家のリートへの期待利回り
Q & A
リートとはどのような投資商品ですか?
-リートは「リアルエステートインベストメントトラスト」の略で、不動産投資信託のことです。投資家から集めた資金と借金で、賃貸用のマンションやオフィスビルなどの不動産を購入し、そこから得た賃料収入などを投資家に分配する仕組みの金融商品です。
リートは株式とはどのように異なるのでしょうか?
-リートは株式と債券の中間的な性質を持つとされますが、実際には破綻時の弁済順位が株式と同じで、債券より下位に位置します。また、業種分散が少なく市場規模も小さいため、株式市場よりリスクが高いといえます。
リートから得られるリターンにはどのようなものがありますか?
-大きく分けて、リート価格の上昇によるキャピタルゲインと、賃料収入から支払われる分配金によるインカムゲインの2種類があります。
なぜリートは法人税が免除されるのでしょうか?
-リートは税制上の優遇措置として、分配可能利益の90%以上を投資家に分配した場合、法人税が免除される仕組みになっています。これは投資家への還元を促すことを目的としています。
リートのレバレッジ効果とは何ですか?
-リートは通常、大きな借入金を使って不動産を取得しています。このため、不動産価格の変動がそのままレバレッジ(てこの原理)となって現れ、リートの価値変動を拡大させる効果のことをレバレッジ効果といいます。
キャップレートとは何でしょうか?
-投資家がリートへの投資に際し、最低限期待する利回りのことをキャップレート(投資利回り)といいます。これが高まるとリートの価格は下がり、低くなると価格が上昇しやすくなります。
なぜ金利上昇時にリート価格が下がりやすいのでしょうか?
-金利上昇時には国債などの代替投資対象の利回りが上がるため、リートへの最低投資利回りであるキャップレートが上昇します。するとリートの価格は下がりやすくなるのです。
分配金のうち、何%が法人税から免除されるのでしょうか?
-リートの分配可能利益の90%以上を投資家に配当した場合に限り、法人税が免除されます。90%に満たない分配分については通常の法人税が課税されます。
リートは将来の備えとして内部留保をためておけないのですか?
-はい、税制上のメリットを受けるために分配を優先するリートの性質上、内部留保をためておくことが難しくなっています。このため不況時などの対応力に乏しく、経営難に陥りやすい側面があります。
リートへの投資にはどのようなリスクがありますか?
-リートはレバレッジ効果により価格変動リスクが大きいほか、分配重視の性質から内部留保が少なく経営の脆弱性が高いというリスクがあります。また市場規模や分散度が株式以下であることから、株式以上にリスクが高いといえます。
Outlines
📈リート投資の基本とマーケット現状
この段落では、物価上昇の中でインフレに強いとされる不動産投資、特にリート(不動産投資信託)への投資に焦点を当てています。リートの基本的な仕組みとして、投資家から集めた資金や借金を使って賃貸用不動産を購入し、その賃貸収益や売買収益を投資家に分配する金融商品であることが説明されています。また、リート投資のメリットとして、上場しているリートを通じて証券取引所で容易に売買できる点や、リートに投資するファンドを介しても投資が可能であることが挙げられています。さらに、リートが保有する賃貸用不動産についても触れられており、賃料収入や不動産の売却収入が投資家への分配の源泉になっていることが述べられています。
🏦リート投資のリスクと市場特性
この段落では、リート投資が持つリスクとその市場特性について詳しく説明しています。リートは株式と債券の中間的な性質を持ち、破綻時の返済順位では投資家が最後になるためリスクが伴うこと、リート市場の相対的な小ささや業種分散の少なさがリスクを高める要因となることが指摘されています。また、リート投資における収益の源泉として、キャピタルゲイン(不動産価格の上昇による利益)とインカムゲイン(賃貸収入による利益)が挙げられ、それぞれの特徴について説明されています。特に、レバレッジ(借金を使った投資)がリートの価値を大きく左右することや、法人税の免除条件についても触れられています。
💰リート投資の利回りとキャップレート
この段落では、リート投資の利回りとリターンの関係、そしてキャップレートについての説明がされています。不動産の賃料収入とその価格に基づく投資の期待利回りを示すキャップレートは、投資判断の重要な指標となります。キャップレートが投資家の期待利回りを反映しており、不動産価格と反対の動きをすること(キャップレートが上がると不動産価格が下がる)が説明されています。また、利回りの変動が不動産投資の価値にどのように影響を与えるか、具体的な例を用いて解説されています。さらに、将来に備えた貯蓄が難しいリートの特性や、経済の変動に対するリートの脆弱性についても言及されています。
📊キャップレートによる不動産評価と市場動向
最後の段落では、キャップレートを用いた不動産の評価方法と、それが如何にして不動産市場の動向に影響を与えるかについて詳しく説明されています。キャップレートの変動が不動産価格に与える影響を例示し、金利の上昇がキャップレートをどのように動かし、結果として不動産価格にどのような影響を与えるかが説明されています。この部分では、投資家がどのようにして不動産投資の価値を評価し、市場の変動に応じて投資判断を下すかについて、詳細な分析がなされています。また、将来の市場動向についての予測や検討が後編でさらに詳しく説明されることが予告されています。
Mindmap
Keywords
💡リート
💡レバレッジ
Highlights
Transcripts
こんにちはビテジャパンのきたですえ今回
は投資の基本をプロから学ぶベースの
リート編の全編ですえ物価が上がってきて
ますえー物価も上がってるしまインフレに
強いと言われてる不動産投資を考えようか
なとインフレだとリートなんかいいんじゃ
ないかなとあの考えの方もいらっしゃると
思いますあるいはですねえリートについて
ちょっと勉強したりえ聞いてみたりして
リートってインフレには強いけど金利の
上昇には弱くてじゃあ今みたいにインフレ
が進んで金利も上がってる時って上がるの
下がるのみたいなことも分からないなんて
いう方もいらっしゃるんじゃないかなと
思いますえ今回はですねそんなリートに
ついてえ基本からですねえ現在の
マーケット現実のマーケットまでえ詳しく
ご説明をしたいと思いますえ早速ですけど
も本日のポイントですまずまずはリート
投資の仕組みについてえそれからリート
投資で得られるリターンとリートの分配金
についてそしてリート投資の利回りと
リターンとの関係についてご説明をして
いきます初めにですねえリートの基本的な
仕組みについてお話をしたいと思います
リートというのはですねこちらにあります
ようにリアルエステートインベストメント
トラストの略でリアルエステートってのが
不動産という意味ですでインベストメント
トラストが投資信託の意味でそのまま不
動産投資信託を英語で言って略したのが
リートですで投資家から集めた資金それ
からえ銀行のローンとか債権発行による
要するに借金ですね投資家から集めたお金
と借金で賃貸用のマンションとか
オフィースビルドなんか要するに診療収入
が入ってくるような不動産を買ってその
賃貸収益や売買収益え売って建物自体を
売ってえ得た収益ですねこれを投資家に
分配する仕組みの金融商品ですということ
ですで投資家側から見ると例えばリート
えJリートであれば東京証券取引所に上場
してますので普通の上場株式と同様に証券
取引所に注文出して売買しますとえ当信託
なのでなんとなく銀行とかでも買えるのか
なと思うかもしれませんがえリートその
ものはですねえ上場してますので日本の
リートであれば東京証券取引所ですね
アメリカのリートであればアメリカの証券
取引所に注文を出すことになります一方で
投資信託におけるリートファンドっていう
のはこのリートに投資をするファンドなの
で例えば投資家の方がリートに投資する
ファンドを買う場合にはここに1個リート
ファンドが入るわけですね間に1個入って
投資家はリートファンドを購入してリート
ファンドが東京証券取引所に上場してる
リートに投資したりアメリカに上場してる
米国リート投投資をしたり他の国の
シンガポールに上場してるシンガポールの
リートン投資したりとえそれぞれの国の
リートに投資するでリートそのものは上場
してるとことですねでリートの中には何が
入ってるのって言うと賃貸用不動産が入っ
てて賃貸用不動産って何でかて言ったら
賃貸用のマンションだったり賃貸用の
オフィスだったりして毎月毎月賃料が入っ
てくる賃料が入ってくる賃対応不動産から
ま当たりますけどリートに対しては賃料
収入がありますしこれ自体を売れば不動産
の売却収入がありますでこれらを投資家に
分配する仕組みということです
ねはいえ次にですねまバランスシトって
言うとちょっとイメージ難しいかもしれ
ないですけどなんてことはないですえっと
は先ほど申し上げたように借金をしてえ不
動産を買っていますそうすると持ってる
資産は何かって言うと持ってる資産はほぼ
ほぼ不動産です持ってる資産はほぼほぼ不
動産でもちろんちょっと現金も残ってたり
しますけどもまほぼほぼ不動産で
マンションとかオフィスを持っていますで
一方でローンとかあ債券なんかの借金をし
てまして例えばですけど資産500億あり
ます500億円分の不動産持ってますさ
借金が300億ですよって言った場合って
差引賞味投資家のものっていくらかって
言うと500億の資産がありますじゃこの
リートを畳みますともう生産して投資家に
お金返しますオーナーである投資家に残っ
た財産全部配分しますって言った場合は
500億の不動産を売って500億の現金
が入ってきますそこから借金を300億円
返しますそうすると金の切れ目が円の
切れ目で借金貸したらこの人たちとの円は
切れますので債権のや銀行との円は切れて
もう残るのはこのリートのオーナーだけ
オーナーの手元には500億から300億
を引いた残りの200億が配分されます
よかったねと一方でもしこの不動産が
500億だと思ってたのが700億で売れ
ましたって言っても借金は増えませんから
その場合で700億で売れました300億
の借金を変えしますって言うと残りは
400億なのでわすごい儲かったと
200億だと思ってたが400億儲かった
なという風になりますし反対にこれが値段
が下がっちゃいましたとそうすると
300億になっちゃいました500億だと
思ってた不動産売却してみたら300億に
しかなりませんでしたって言った時には
300億売って300億の借金返して投資
家の分はなくなっちゃいますまこんなよう
な構造にあるわけですねこれって株式と
すごく似ている仕組みです結局株式もこの
純資産エクイティに投資をする投資なん
ですよく株は会社が潰れたら紙切れ紙くず
みたいなことを言いますよねそれって何
かって言ったら株式に投資をするっていう
のは会社のオーナーになるま株式編でもお
話ししましたけど会社のオーナーになるで
オーナーになると何がいいかって言うとま
利益をえ分配を受けたりとか利益をま株の
場合は配当金として受けたりっていうこと
ありますけど大きいのは会社を生産した時
に残ったお金が全部投資家のものになる
オーナーのものになる会社が大きくなると
会社の成長ここに止まります山ほどお金が
いっぱいあっていっぱい不動産ががあって
自社ビルがあってすごい高い車があって
みたいな資産がどんどんどんどんここに
溜まっていきますで借金を返すと残りが
全部投資可のものなので会社がうまくいか
なくって資産が300億しかないのに借金
が300億あると残りは0になっちゃい
ますねあるいは債務釣果って言って資産
よりも債務借金の方が多くなるとオーナー
の分なくなっちゃいますだから会社が
潰れる時ま大体は借金の方が多くて潰れ
ちゃうわけですから借金が多く潰れちゃう
とオーナーの取り分は0だから紙屑になる
という仕組みですでくとリートも株式も
こちらに書いてありますようにすごく似
てるんですリートは株式と債券の中間の
ような商品ですというような人もいます僕
も聞いたことがありますあるいは株式より
もリスクが低いなんて言われたりします
けれども実際には破綻会社が潰れたり
リートが潰れた時の返済順位ですねお金の
返済順位はまず借金が優先されてリートの
投資家や株式の投資家っていうのはあな
後回しなんです残った分しかもらえないの
で残らなかった場合には0になりますなの
でローンや債券よりも列語すると実際には
株式に非常に近い投資対象で株式と債権の
中間のような商品と呼ばれるような性格は
持ち合わせてないですあるいは株式よりも
リスクが低いと言いますけど少なくとも
この借金の弁済順位だけで言っても株式
よりもリスクが高いことになりますまた
リート市場は株式市場と比べても相対的に
小さくて業種分散も少ないです例えば
トピックに投資して当初の株全部に投資し
た場合にはいろんな業種の会社が入ってき
ますけどリートってそもそも不動産を持っ
てる会社不動産業の会社しかないので業種
分散も少ないため様々な業種も含み市場
規模も大きな株式市場よりも高いリスク値
を示す傾向にありますこれは詳しくはまた
改めてご説明しますけどまリートって
こんな仕組みなんだということをこちらで
押えといていただければ大丈夫ですえ次に
リターンの方ですねまリターンの方は割と
簡単でリートの投資から得られるリターン
は大きく分けてリート価格の上昇による
キャピタル原因ですね100億で買った不
動産が130億で売れましたって言ったら
30億儲かりますこれキャピタル原因です
それから毎月の賃貸収入ですね賃料が入っ
てきてそこからもちろん管理費とが引か
なきゃいけないので賃料収入から管理費を
差し引いたえ儲けの分ですねえこれを分配
金として出していく分配金の受け取りに
よるインカム原キャピタル原因とインカム
原因がありますよという話
ですでこのリートで得られるリターンと
リートの分配金について少し詳しい話をお
話したいと思いますでキャピタルゲについ
てはリートってのは借金を使って
レバレッジをかけるのが通常です
レバレッジて何かっていうとテコの意味で
金融の世界には借金を使って自己資金より
も大きな金額の投資を行うことを意味し
ます例えば自己資金200億なんだけど
借金3300億して500億の物件を買う
こんなようなことが起こるわけですねここ
の例で話せばよかったここの例でいきます
と不動産価格は1000ですと借金
500億しました自分のお金はリートのお
金オーナーのお金は500億です500億
しかないのに借金500億して1000億
の不動産を買ったということもできますで
レバレッジがかかるってどういうこと
かって言いますと例えばこの不動産価格が
2割上がったとします1000が1200
になりました借金は変わりません不動産額
が上がっても借金は増えませんので
1200億の不動産を売却して借金
500億引くと差引700残りますねそう
するとリートの投資家に取ってみれば
500億だったものが700億になるので
40%も価値が上がります不動産の価値は
2割しか上がってないのにリートの価値は
4割上がるこれなんでですかていうと
レバレッジがかかってるからです反対も
同様です不動産価格が2割下がりました
1000だと思ってたものが800になり
ましたという時も借金は減りますません
そうすると800から500を引いた
300億が差し引きリートの投資家のもの
オーナーのものですそうすると不動産価格
は2割しか落ちてない1000から800
に2割しか落ちてないのにリートの価値は
500億から300億に4割も下がります
上がる時も下がる時もリターンが大きく
プラスにもマイナスにも大きくなるこれを
レバレッジという風に言いますもう1つ
押えておいていただきたいことがあります
そ何かって言うとリートというのは法人税
を免除されるという話がありますでこれ何
かって言うとすごく簡単に言いますと普通
の会社というのは法人税を納めた後
100億円儲かりましたよって言ったら
法人税をまず納めて収めた後のお金を投資
家に配当として配ったり会社に貯めて将来
に備えたりするわけですねところがリート
っていうのは100億儲かりましたその
うちの90%以上を
投資化に返す分配金として返す場合税金が
免除さ
れる例えば100億儲かりました90億
分配しましたよってこの90億は分税金が
払われる前のお金からもう分配できるん
ですよそのメリットですねもちろん残った
10億円分配しなかった分には法人税
かかりますけれども分配をした分90%
以上の分配をした分というのは税金が
かからないので一生懸命出そうとするん
ですよそれはなんとなく投資家側から見る
といいように思えるんですけど一方で
さっき言ったように普通の会社っていうの
は将来なんかあった時のために経済はいい
時も悪い時もありますから悪いことが
起こった時のために貯蓄をしとくわけです
備えておくわけですそうするとリートって
毎年毎年入ってきたものの90%以上を
出してしまうわけですから将来への備えが
溜まっていかないなので不動産価格がドン
と下がった時に経営がうまくいかなくなっ
たりまJリートの破綻ですねの時にも結局
のところ手元の現金が足りなくなって
しまったこれが起こって不動産を買う契約
はしたんだけれどもお金が用意できなくて
破綻してしまうこういうことが起こってい
ますなので分配をすれば税金が免除され
るっていうメリットと引き換えに将来に
備えて貯金をしておくってこともできなく
て将来の備えがないっていうのも反対の
デメリットとしてあるってことを是非抑え
ておいていただけたらなという風に思い
ますはい次ですねえリート投資の利回りと
リターンとの関係これちょっと難しいので
簡単にご説明したと思いますけれども不
動産
価格毎年毎年例えば40億円の賃料収入が
ありますこのマンションをいくらで買おう
か入札をします40億のま毎年毎年賃料
収入が入ってくるこのオフィスビル誰か
買いませんかって言った時にあっちの会社
はなんか800億出すらしいうちの会社
どうしよう
900億円って高くないかみたいなことを
考えその考える時にいくらまで出せるのか
なを考える時に役に立つのがこのキャップ
レートという考え方ですキャップレートは
投資家の期待利回りという風に言うことも
できますそれって何かって言ったら
せっかく不動産を買うんだからこのぐらい
の2割りは期待したいよ例えば40億の
キャシュローがあります賃料収入があり
ます1000億で買うと40億の収入って
いうのは4%になりますま国際乗り回り年
国債の利回りが1%もいかないのに4%の
診療収入か悪くないなと思ったらま買う
そうすると1000億出してもいいと
40億の収益が生まれるような不動産だっ
たら1000億出してもいいこれって
キャップレート4%で買えるということに
なります一方で国際の利回りが6%になっ
ちゃったらどうでしょう国債買って6%の
利回りがもらえるのに不動産買って4%
そんなもん買わないいう風にキャップ
レートというのはま無リスク資産とという
風にま投資の世界で言われますけれどもま
リスクを大して取らなくてももらえる時国
の国債の利回りですね為替のリスクを取る
他国の国債じゃないですよ日本であれば
日本国債の利回りもう日本国債にもリスク
ないわけではないですけども安全資産とし
てみなされる国債でも例えば1%の利回り
がもらえるんだから不動産買うんだから
3%ぐらいは上乗せしてよそうすると4%
ぐらいで買いたいねという話になります
当然だから債の2回りベース2回りが
上がることでキャップレートが上がること
もありますしベース2回りが下がることで
キャップレートが下がること上の整理回り
リスクプレミアムが上がることでキャップ
レートが上がることもリスクプレミアムが
下がることでキャップレートが下がること
もありますでこれらについて少し具体例を
用いてお話ししたいと思います先ほど
申し上げたようにキャップレートが上がれ
ば不動産価格は下がる関係にありますなぜ
かと言いますと
より高い利回りを要求するならばより低い
価格で買う必要があるわけですその計算式
をちょっとお示ししたいと思います例えば
なんですけれども40億の営業
利益賃料収入からコスト管理費とかを引い
て40億の収益を生んでくれる不動産が
あったとしますこれが売りに出ましたとで
これを4%で買いたいと言った場合には不
動産の理論価格は1000億になります
1000億でものに40億の収益が
生まれれば4%の2回りになりますよね
これがキャップレートです一方でこれを
5%の利回りじゃないと買いたくないと
言った場合にはどうなるかって言うと4%
ではなくて5%っていう高いより高い
利回りを期待するキャプレートが上がって
しまうわけですそうするとどうなるかって
言うと40億÷0.05になるんですけど
5%にするためには800億で買わなきゃ
いけないです800億で買うとと800億
で買ったものに40億の収益が入ってきて
5%の利になりますつまり4%でいいよっ
て我慢してる人は1000億で入札が
できるんですけど5%なきゃ嫌って人は
800億しか出せないのでそうするとこの
人は入札で負けちゃうことになりますね
一方でいやいやもうこんなにいいところの
物件だったら3%でもいいわ国際の利回り
1%の中3%も十分だって言った場合には
40÷
0.03で1333億まで出せることに
なります1333SECで買うと40億
ポイントは不動産が生む営業利益は変わん
ないですよここでここでは変えてないです
40億のまま変えてないんですけど何パー
欲しいの何パーの利回りにしたいのによっ
て価格は変わるだからキャップレートが
上がれば不動産価格は下がるしキャップ
レートが下がれば不動産価格は上がる
じゃあ今のアメリカのようにめちゃくちゃ
金利が上がってますちょっと前まで1%
だった金金が4%になりましたそうすると
どうなるでしょうキャップレートが上がっ
て不動産価格は下がりやすくなるという
ことになります
ねえ次回ですねえ後編ではこの話をもう
少し詳しくご説明していきたいと思います
けどもまずは本日のまとめですねえリート
投資の仕組みについてご説明をさせて
いただきましたそれからリート投資で得
られるリターンとリートの分配金について
最後にリート投資から期待するりと
リターンの関係キャップレートについても
ご紹介させていただきましたえ是非後編も
ご視聴
ください
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