ACHTUNG! Immobilien bald unverkäuflich wegen neuem Klimaschutzgesetz!

Summary

The video script addresses the urgent need for real estate owners to act on energy efficiency improvements to avoid significant financial losses. It discusses the impact of climate protection laws, particularly the German goal to be climate-neutral by 2045, and the building sector's substantial contribution to CO2 emissions. The script highlights the financial risks of non-compliance, such as CO2 taxes and the EU's Emissions Trading System, which could make non-energy-efficient properties unattractive to banks and potential buyers. It also explores opportunities, like government grants and tax incentives, for those who improve their properties' energy ratings, emphasizing the benefits of proactive measures over reactive ones.

Takeaways

• 🏢 The German Climate Protection Act, effective since 2019, mandates achieving climate neutrality by 2045, which significantly impacts the real estate sector.
• 🚫 In 2024, there was an outcry due to the threat of driving bans as the transport sector failed to meet its climate goals, leading to a sector-spanning approach to the issue.
• 🌡️ The building sector accounts for nearly 30% of CO2 emissions, highlighting the urgent need for energy-efficient renovations to meet climate targets.
• 🔢 The current renovation rate of 0.7% is far below the required 2%, leading to a growing problem that investors might not be aware of.
• 💸 CO2 costs are set to increase dramatically due to the EU Emissions Trading System, which will affect property owners with inefficient heating systems.
• 💵 The cost of CO2 emissions will be divided between tenants and landlords based on the energy rating of the property, with significant financial implications for those with poor ratings.
• 🏦 Some banks are already refusing to finance properties with energy efficiency class G or worse, indicating a shift in the financial sector's approach to real estate.
• 📉 The risk of 'stranded assets' arises as properties with poor energy ratings may become unrentable or unfinanceable, leading to significant losses for owners.
• ♻️ The building energy law (GEG) sets minimum standards for energy efficiency, with stricter regulations anticipated in the future to meet climate goals.
• 💼 The script discusses the financial and strategic considerations for property owners, including the potential for increased rents and tax benefits from energy-efficient renovations.
• 📈 There are opportunities for property owners to increase the value of their assets through energy-efficient renovations, with potential for higher rents and tax advantages.

Q & A

What is the main issue discussed in the script related to real estate?

The main issue discussed is the impact of climate protection laws on real estate investments, particularly the requirement for buildings to become climate-neutral by 2045, which could make non-compliant properties worthless.

What is the significance of the year 2045 in the context of the script?

By 2045, the goal is for Germany to become climate-neutral, which includes significant changes in the real estate sector, such as reducing CO2 emissions from buildings.

What is the current CO2 emission situation in the building sector according to the script?

The building sector accounts for a significant portion of CO2 emissions, nearly 30% when including heating and energy production for heating.

What is the current rate of renovation in existing buildings to meet energy efficiency standards?

The script mentions that the required renovation rate is 2%, but the current rate is only 0.7%.

What is the impact of CO2 pricing on real estate investors as discussed in the script?

Investors with properties that have gas heating will face CO2 costs that are taxed per ton, and these costs are expected to rise significantly, affecting the property's value and profitability.

How does the EU Emissions Trading System affect the real estate sector starting from 2027 as per the script?

Starting from 2027, the real estate sector will participate in the EU Emissions Trading System, which will limit the number of CO2 certificates available, making them increasingly expensive for properties with high emissions.

What are the financial implications for landlords with poor energy-rated properties according to the script?

Landlords with poor energy-rated properties may have to bear almost all of the CO2 costs, which could significantly increase their expenses and reduce the property's attractiveness to tenants.

What are the potential risks for real estate investors who do not adapt to the changing energy efficiency requirements?

Investors may face financial losses due to high CO2 costs, difficulty in securing financing, and reduced property value, as well as potential legal restrictions on renting out energy-inefficient properties.

What opportunities are presented for real estate investors willing to improve their properties' energy efficiency?

There are opportunities for significant rent increases, tax benefits, and government subsidies for energy-efficient improvements, leading to higher property values and better long-term returns.

How can real estate investors calculate the costs and benefits of energy efficiency improvements?

Investors can use tools like the KfW Sanierungsrechner to estimate the costs of improvements and the potential for financial support and savings.

What are 'stranded assets' in the context of the real estate market discussed in the script?

'Stranded assets' refer to properties that become unattractive or unviable due to high energy inefficiency, leading to potential inability to rent or sell them at a reasonable price.

Outlines

00:00

🌍 Climate Change and Real Estate Impact

The paragraph discusses the urgency for real estate owners to act on environmental regulations to prevent potential losses. It highlights the Climate Protection Act of 2019, aiming for climate neutrality by 2045, and the current challenges in the transportation sector. The building sector's significant contribution to CO2 emissions is emphasized, with heating and energy production accounting for nearly 30%. The current renovation rate of just 0.7% compared to the needed 2% is a concern. The introduction of CO2 taxes and the EU Emissions Trading System from 2027, which will make CO2 certificates increasingly expensive, is explained. The financial burden on landlords with poor energy ratings is highlighted, as they will bear most of the CO2 costs. The paragraph concludes by urging landlords to prepare for these changes to avoid future pitfalls.

05:00

🏢 Real Estate Financing and Energy Efficiency Challenges

This paragraph delves into the financial risks associated with poor energy ratings in real estate. It mentions that some banks are no longer financing properties with energy efficiency class G due to future CO2 costs. The paragraph outlines the difficulties in retrofitting existing buildings with modern heating systems and the time it takes for policy decisions to impact the market. It also discusses the potential for stranded assets, where properties become unrentable or unsaleable due to energy inefficiency. The challenges of financing major renovations within condominium associations are also highlighted, along with the risk of reduced rental income post-renovation due to increased operating costs.

10:02

💹 Opportunities in Energy-Efficient Property Investments

The paragraph explores the opportunities that arise from energy-efficient property investments. It discusses the potential for significant rent increases due to energy-efficient improvements, which can be passed on to tenants. The availability of high subsidies for energy-efficient renovations is mentioned, along with the potential for tax deductions on such improvements. The paragraph also outlines the use of the KfW renovation calculator as a tool to estimate costs and benefits of energy-efficient renovations, emphasizing the financial and environmental advantages of upgrading properties to meet energy standards.

15:02

📈 Financial Breakdown and Tax Implications of Property Upgrades

This paragraph provides a detailed financial analysis of property upgrades, focusing on the costs and potential returns. It discusses the use of the KfW renovation calculator to estimate the costs of energy-efficient improvements and the subsidies available through the Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) program. The paragraph outlines the potential for tax deductions on renovation costs and the benefits of increased property value and rental income. It also highlights the importance of timing renovations to maximize tax benefits and comply with legal requirements.

20:03

💼 Strategies for Real Estate Investment and Tax-Efficient Exits

The final paragraph discusses strategies for real estate investment, focusing on the potential for significant returns through energy-efficient renovations. It highlights the benefits of improving a property's energy rating to increase its market value and rental income. The paragraph also discusses the tax advantages of such investments, including the possibility of a tax-free sale after 10 years. It emphasizes the importance of planning and financial management in maximizing the benefits of real estate investments, including the use of subsidies and tax deductions.

Keywords

💡Climate Protection Law

The Climate Protection Law refers to legislative measures aimed at reducing greenhouse gas emissions to combat climate change. In the video, it is mentioned that Germany aims to be climate-neutral by 2045, which underscores the urgency for action in various sectors, including real estate. The law influences the need for energy-efficient buildings and sets the stage for discussions on CO2 emissions and energy ratings.

💡CO2 Emissions

CO2 Emissions are the release of carbon dioxide, a greenhouse gas, into the atmosphere. The video highlights that the building sector is responsible for a significant portion of these emissions, particularly when considering heating and energy production for heating. This concept is central to understanding the necessity for energy-efficient renovations and the financial implications of high emissions in real estate.

💡Energy Rating

An Energy Rating is a classification system that indicates the energy efficiency of a building. The video emphasizes the importance of a good energy rating to avoid high CO2 costs and to ensure the marketability of properties. It is used as a measure to determine the financial burden of CO2 emissions and the potential for modernization investments.

💡Emissions Trading

Emissions Trading is a market-based approach used to control pollution by providing economic incentives for reducing the emissions of pollutants. The video discusses how Germany will participate in the EU's emissions trading system from 2027, which will affect the cost of CO2 emissions, particularly for buildings with poor energy ratings.

💡Energy Efficiency

Energy Efficiency refers to the ratio of useful output to the energy input in any process or system. The video stresses the importance of improving energy efficiency in buildings to comply with legal standards and to avoid financial penalties associated with high CO2 emissions. It is a key factor in the decision-making process for property investments and renovations.

💡Sanierungsquote (Renovation Rate)

The Sanierungsquote refers to the rate at which buildings are being renovated to meet energy efficiency standards. The video points out the discrepancy between the desired renovation rate and the actual rate, highlighting the challenge of keeping up with legal and environmental demands in the real estate sector.

💡CO2 Tax

The CO2 Tax is a tax imposed on the emission of carbon dioxide. In the context of the video, it is mentioned as a financial burden for property owners with gas heating systems, as it adds to the costs associated with CO2 emissions. It serves as an incentive to invest in energy-efficient technologies.

💡Financing

Financing in the video pertains to the availability of loans and financial support for property renovations aimed at improving energy efficiency. It discusses how banks may be reluctant to finance properties with poor energy ratings and the importance of considering future costs when planning property investments.

💡Stranded Assets

Stranded Assets are assets that have suffered from unexpected or prolonged loss in value, often due to external factors like environmental regulations. The video uses this term to describe properties that may become uneconomical or unviable due to the high costs associated with CO2 emissions and the need for energy-efficient upgrades.

💡Building Energy Law (GEG)

The Building Energy Law sets minimum energy efficiency standards for buildings. The video mentions various requirements under this law, such as insulation standards and heating system lifespans, which influence the need for property renovations and the potential legal consequences of non-compliance.

💡Modernization

Modernization in the context of the video refers to the process of upgrading buildings to improve their energy efficiency and reduce CO2 emissions. It is discussed as a strategic action to avoid financial losses due to future regulations and as an opportunity to increase property value and rental income.

Highlights

The urgency of addressing real estate investments due to the potential worthlessness of properties without action.

The impact of the Climate Protection Act of 2019, aiming for climate neutrality by 2045.

The transportation sector's failure to meet climate goals, leading to potential driving bans in 2024.

The building sector's significant contribution to CO2 emissions, accounting for nearly 30%.

The current low rate of renovation in the existing building stock, at only 0.7% versus the needed 2%.

The introduction of the CO2 tax and its implications for investors with gas heating systems.

Germany's participation in the EU Emissions Trading System from 2027, affecting the building sector.

The financial burden of CO2 certificates for properties with gas heating and poor energy ratings.

The division of CO2 costs between tenants and landlords based on the energy rating.

The slow response time in real estate markets and the difficulty of quick adaptation.

The goal to reduce CO2 consumption by 65% by 2030 compared to 1990 levels.

The legal risks and opportunities arising from the building energy efficiency requirements.

The financial risks of holding onto properties with poor energy ratings as banks may refuse financing.

The potential for stranded assets in real estate due to energy inefficiency.

The challenges of financing and managing additional costs in condominium associations for energy upgrades.

The potential for higher rental income and value increase through energy-efficient renovations.

The use of the KfW renovation calculator to estimate costs and subsidies for energy-efficient improvements.

The benefits of acting now on energy efficiency to avoid future pitfalls and capitalize on opportunities.

Transcripts

stell dir vor keine Finanzierung kein

Mieter und deine Immobilie ist

irgendwann wertlos wenn du jetzt nicht

handelst könntest du alles verlieren

jeder der Immobilien hat oder kaufen

will ist betroffen wichtig ist dass du

jetzt handelst bevor es zu spät ist und

bei zukünftigen Käufen das

berücksichtigst was ist also das ganz

große Problem das Klimaschutzgesetz das

2019 in kraftrat und da steht drin dass

wir bis

2045 klimaneutral werden wollen zuletzt

gab es jetzt im Jahr 2024 einen großen

Aufschrei es drohten Fahrverbote weil

der Verkehrssektor seine Ziele nicht

erreicht hat das hat man dann noch mal

geändert die Betrachtungsweise ist jetzt

sektorübergreifend aber das was wir

beachten müssen ist ja dass der

Gebäudebereich für ein Großteil der CO2

Emission steht und wenn man dann auch

noch das Heizen mit einbezieht und die

Energie Gewinnung die dort stattfinden

muss damit wir heizen können ja dann

sind es fast über 30%. das heißt der

Gebäudebereich muss ja einen ganz ganz

großen Anteil leisten und tut er das

nein also man müsste eigentlich eine

Sanierungsrate im Altbestand haben von

2% Wir haben hier gerade

0,7% und verschieben das ganz große

Problem immer weiter nach hinten was

viele Investoren nicht wissen es gibt ja

bereits die CO2 Steuer bedeutet wenn ich

eine Gasheizung habe entstehen ja dort

Emissionen beispielsweise und die werden

heute schon pro Tonne besteuert was

viele Investoren nicht wissen ist dass

wir ab

2027 am Emissionshandel der EU

teilnehmen mit dem Gebäudesektor

bedeutet es gibt eine gewisse Anzahl an

Zertifikaten für CO2 Verbrauch und die

werden schrittweise bis 20150 immer

weniger und die werden versteigert und

wenn ich jetzt z.B durch eine gaseizung

CO2 produziere muss ich Zertifikate

beziehen und es werden weniger das heißt

diese Zertifikate werden irgendwann

unermesslich teurer jetzt kann man ja

sagen na ja was geht mich das an das

muss doch der Mieter zahlen nee so ist

es nämlich nicht je nach Energier Rating

wird es aufgeteilt zwischen Mieter und

fermieter wenn ich ein schlechtes

Energier Rating habe zahl ich fast alles

von diesen CO2 Kosten wenn ich ein gutes

Energier Rating habe habe ich natürlich

auch weniger CO2 was emittiert wird aber

dann zahlt der Mieter was und dadurch

dass wir am Emissionshandel der EU

teilnehmen wenn diese Zertifikate

wirklich irgendwann sehr teuer und jetzt

stell dir vor du hast eine ein

Mehrfamilienhaus irgendwo in der Pampa

mit energieffizenz Klasse G und du musst

diese Zertifikate bezahlen das ist eine

riesengroße zusätzliche Kostenposition

und dann musst du natürlich irgendwann

schnell reagieren und schnell ist bei

Immobilien halt schwierig das sehen wir

auch an den sanierungsquoten wenn man

heute eine Entscheidung trifft in der

Politik ich möchte ein gewisses Ziel

erreichen dann ist es sind Immobilien

wie so ein langsamer Tanker ja der

bewegt sich dann irgendwann ja wenn du

heute nach rechts läst dann dann dauert

das 2 km bis du dann überhaupt diese

gewünschte Route eingeschlagen hast du

musst dich nämlich kümmern um die

Finanzierung um die Ankündigung bei den

Mietern um das steuerliche und das muss

erstmal alles aufgearbeitet werden das

heißt du kannst da nicht von jetzt auf

gleich handeln und allein dieser Aspekt

bedeutet dass du dich heute schon darum

kümmern musst wir wollen auch bis

2030 65% weniger CO2 verbrauchen zum

Vergleich zu 1990

und wir wollen

2035 unsere Energie zu 100% aus den

erneuerbaren Energien holen und wenn wir

uns mal überlegen wie lange ist das es

sind ja eigentlich nur noch 11 Jahre und

die Frage die sich da immer stellt ist

werde ich davon irgendwann überrascht

weil ich denke ich kaufe eine immobil

weil sie sicher ist weil ich sie haben

will ohne die irgendwie zu prüfen ja und

da tiefer reinzugehen ja will ich davon

überrascht werden oder will ich das

schon wissen und mich darauf vorbereiten

und dentsprechend Maßnahmen einleiten um

nicht in 2030 oder 35 hier in eine große

Falle zu laufen und dazu gibt es das

gebäudeenergiegesetz da sind viele

Sachen geregelt die z.B schon

Mindeststandards heute sind und dazu

gehört dass man heute z.B die obere

Geschossdecke dämmen muss dazu gehört

dass eine Heizung nur 30 Jahre betrieben

werden kann also es gibt heute schon

sehr viele Regeln und wenn man das

erreichen will ja dass wir auf eine

gewisse Sanierungsquote kommen und das

muss muss ja sein ja dann wird das

gebäudeenergiegesetz

entsprechend irgendwann verschärft und

dann heißt es halt nicht nur Kellerdecke

dämen obere Geschossdecke dämen sondern

da heißt es die Fenster die Türen die

Fassade müssen gewissen Dämmwert haben

ja ansonsten drohen vielleicht sogar

Minderung durch Mieter das gibt es schon

in anderen Ländern dass entweder die

Wohnung wenn Sie ein ganz schlechtes

Energier Rating hat nicht vermietet

werden darf oder der Mieter sogar

mindern darf die Miete wenn das Energie

so schlecht ist welche Risiken und

welche Chancen ergeben sich daraus gehen

wir erstmal auf die Risiken ein die CO2

Kosten werden in Zukunft wirklich

hammermäßig teuer und ich muss das in

meiner Kalkulation eigentlich

berücksichtigen wenn ich ein schlechtes

energierating habe dass ich dort zu 90%

die CO2 Kosten bezahlen muss und der

Preis wird von Jahr zu Jahr

höher ich muss den zeitlichen Aspekt

wirklich im Auge behalten weil ich kann

jetzt nicht einfach in ein bestehendes

Wohnhaus morgen reingehen und eine

Fußbodenheizung da reinmachchen das

funktioniert nicht ich muss mir heute

schon Gedanken machen wie kann ich mein

Objekt energetisch

weiterentwickeln mir muss eins klar sein

ich habe es schon angesprochen Banken

finanzieren mir heute es gibt einige

Banken ich will jetzt gar nicht auf die

Kreditrichtlinien eingehen es gibt heute

schon einige Banken die dir dein Objekt

mit Energieeffizienz Klasse G gar nicht

mehr finanzieren und es ist heute du du

musst ja vom exit her denken das heißt

du willst das Objekt in 10 Jahren weiter

verkaufen in 10 Jahren wollen wir viel

weniger CO2 verbrauchen wollen wir auf

erneuerbaren Energien umstellen und du

kommst dann da an mit soem schrottobjekt

so jetzt ist es bei der Finanzierung so

wenn ihr eineur unechte

abschnutsfinanzierung habt das heißt ihr

schließt die heute ab und ihr bedient

dann im meh die Kreditraten dann kann

die Bank euch ja nicht kündigen ne das

heißt ihr habt für 10 Jahre z.B den Zins

gebunden aber dann läuft das dallh

variabel weiter 30 Jahre lang bis die

Kreditlaufzeit dann endet da wird's

keine Probleme geben aber wenn ich z.B

mit im schlechten energierating in 10

Jahren umschuen will zu einer anderen

Bank oder vielleicht sagen möchte ich

möchte es nicht mehr variabel sondern

ich möchte neue Zinsbindung haben dann

wird sich die Bank dann das Objekt

anschauen und wir sprechen ja heute von

Energieeffizienz Klasse G und schlechter

von den worst performing buildings die

nicht mehr finanziert werden von einigen

Banken wie sieht's dann in 10 Jahren aus

und wenn ich jetzt an jemanden verkaufen

will und er auch die Finanz ung nicht

bekommt weil es ein schlechtes Energie

Rating ist dann habe ich hier ein riesen

Problem kein exit und dann habe ich noch

die unkalkuliertbaren

EK Einsätze also ein kapitaleinsätze

wenn ich jetzt ein Mehrfamilienhaus habe

kann ich das vielleicht noch schieben ja

ich will eine fußbrohenheizung machen

und ich plane das dann in 2 D Jahren und

nimm erstmal höhere CO2 Kosten in Kauf

aber was ist wenn du in einer

Eigentümergemeinschaft bist und das habe

ich schon sehr oft erlebt die

Eigentümergemeinschaft entwickelt dann

Sanierungsfahrplan ja und hast dann eine

Wohnung von 10 und die anderen mit

eigentmer beschließen dann ja wir bauen

jetzt hier eine Fußbodenheizung ein und

dann kommt es zu einer Sonderumlage von

10 15 20 000 und bei Immobilien hast du

Geld zu haben wie finanzierst du das

ganze und lohnt sich das dann mit diesem

Eigenkapital Einsatz überhaupt kriegst

du das so kurzfristig finanziert oder

musst du dafür ein Ratenkredit aufnehmen

mit hohen monatlichen Zahlung weil der

in 10 Jahren zurückgeführt sein muss

natürlich kann das auch eine Chance sein

wenn du jetzt z.B in dem Haus dan

nachkaufst we es wird auch andere Leute

geben die diese Kosten nicht mehr tragen

können und dann gibt's die sogenannten

stranded Assets das sind dann halt

Objekte mehr Familienhäuser Wohnung in

schlechten lagen in kleinen

Städten wo es heißt okay wir machen eine

Fußbodenheizung rein und dann immer wenn

ihr Endenergie einspart oder

wohnwerthöhend modernisiert könnt ihr

die Kosten umlegen mit 8% bis 2 € pro

Quadratmeter pro Monat oder bis 3 € pro

Quadratmeter wenn die Kaltmiete über 7 €

ist bei der Heizung gibt es noch mal

eine andere Umlage wenn ihr Förderung in

Anspruch nimmt aber darauf gehe ich

jetzt immer nicht ein aber nehmen wir

mal das Beispiel du bist in Dessau hast

mehrfilienhaus und die haben alle 7 €

Kaltmiete pro Quadratmeter und jetzt

machst du eine Umlage von 3 € und die

gehen auf 10 € hoch da werden ihr sich

do umgucken sagen ich habe jetzt eine

Fußbodenheizung ist ja schön aber ich

habe hier auch ganz viele andere Objekte

die vielleicht für 6 € für 8 € angeboten

haben die haben auch einen guten Zustand

und das ist das Problem dass dort in den

lagen die Leute nicht diese Umlagen

tragen werden können und ihr steht dann

vor dem Dilemma trage ich jetzt

weiterhin diese hohen CO2 kosten die

mich wirklich irgendwann zwingen werden

zu sagen ich ma das Objekt leer und

mache es platt oder ich muss es

modernisieren Krieg dafür aber nicht

mehr Miete und dann haben wir das Thema

Vermietbarkeit ich habe es vorhin schon

angesprochen es kann irgendwann sein

dass der Gesetzgeber sagt hier mit

Energieeffizienzklasse g und schlechter

darfst du einfach nicht mehr vermieten

oder der Mieter hat ein

Minderungsanspruch oder Mieter gucken

dann nachher auch auf die Kosten was das

Ganze dann an Heizung kostet und dann

bin ich hier mit einem schlechten Objekt

natürlich auch schlecht aufgestellt und

schon heute kann der Mieter mindern z.B

aus dem Gebäude energiegesetzt habe ich

ja vorhin auch schon angesprochen wenn

z.B die Heizungsrohre nicht gedämmt sind

und ich kann mir vorstellen dass der

Gesetzgeber weil er ja eine höhere

Sanierungsquote erwartet die

Mindeststandards nach GEG immer weiter

anpasst was sind die großen Chancen die

auf uns warten wir haben eine Umlage ich

habe es ja schon angesprochen hier mit 2

€ bis 3 € pro Quadratmeter je nach

istmiete und das ist wirklich viel und

das lohnt sich in der Regel natürlich

immer für den fmieter wenn die Mieter in

der Lage sind so eine Umlage dann auch

zu leisten hohe Förderung ja ihr könnt

euch wirklich viel viel Geld dort

einstecken was der startat zur Verfügung

stellt und natürlich die wertentwick

denn ihr dürft ja nicht vergessen

aktuell werden Objekte mit schlechterem

energierating mit hohen Absch gehandelt

wenn ihr jetzt da reingeht das aufwertet

die Miete am Ende des Tages die

Aufwertung zahlen ist euer Objekt

natürlich viel mehr wert das ist

natürlich klar und es gibt einen

sogenannten sweetpot wo alles

zusammenkommt ihr könnt wirklich hohe

Mietsteigerung bis 3 € pro Quadratmeter

umsetzen wenn ich mir mal vorstelle ich

habe jetzt hier eine Wohnung in Leipzig

oder Dresden für 7 € vermietet und kann

dann noch 3 € on top haacken das sind ja

fast 50% das ist wirklich cool dann kann

ich mir noch eine hohe Förderung

einstecken darauf gehen wir gleich ein

wie ihr das berechnet und was sowas

kostet und dann sind die Maßnahmen in

der Regel auch noch steuerlich absetzbar

und wenn das alles zusammenkommt dann

habt ihr wirklich Spaß mit der Immobilie

ihr seid dann in der Situation dass ihr

agiert und nicht reagiert und was wir

noch vergessen haben wenn ich die Miete

natürlich Steiger dann ist es natürlich

so dass mir zukünftige

Käufer in meinem exit natürlich auch

mehr für diese Immobilie bezahlen werden

und ich mache jetzt einfach mal ein

Beispiel damit ein bisschen Speck an

Knochen kommt ne nehmen wir an wir haben

mehr Familienhaus halbe Million Euro

Kaufpreis Sanierungskosten wie ihr die

ermittelt da zeige ich euch gleich ein

richtig nices Tool nehmen wir mal an

160.000 Fläche 400 quadr 6 Wohnung

Baujahr 1980 Energieeffizienz Klasse G

so jetzt habt ihr das ganze Wissen ihr

kennt den Sweetspot ihr kennt das

Problem aber ihr steht dann ja vor dem

Dilemma was kostet das Ganze und was

muss ich z.B tun um von

energieffizienzlasse G z.B auf B oder a

zu kommen um das ganze Ding sicher zu

machen und da könnt ihr den

sanierungsrechner.kfw.de Nutzen und hier

tragen wir einfach mal ein wir haben

Baujahr 1980 wie angegeben 6 Wohnung 400

Quad Fläche zwei Vollgeschosse auf der

anderen Seite steht jetzt hier noch ein

Haus Gebäude wurde nachträglich gedämmt

nein

heizungsträger baujah der Heizung

Heizkörper Rohre sind nicht gedämmt

warmwasseraubereitung erfolgt über die

Heizung und dann haben wir hier

beispielsweise Satteldach aus Richtung

Ost vollständig beheiztes Dachgeschoss

sechs Dachfenster keine schäen massive

Bauweise aktuell einfach verglast alle

Fenster sind einfach verglast 100%

Keller unbeheizt vorhanden kellerdeck

ist massiv 2 m bis 2,20 m Fotovoltaik

ist nicht vorhanden und was soll jetzt

erneuert werden wir sagen wir nehmen

eine Wärmepumpe weil wollen auch

Förderung

eine Luftwärmepumpe die Fassade wird

eventuell gedämmt Eingangstüren erneuert

Fenster Kellerdecken dämmo dann gibt es

verschiedene förder Boni einmal den

Geschwindigkeitsbonus und den

isvp Bonus das ist wenn ihr hier über

ein Berater dann euch ein

Sanierungsfahrplan erstellt und das dann

entsprechend abarbeitet aber wir sind ja

noch ganz weit vorne wir wollen einfach

nur mal wissen okay was wird das Ganze

jetzt kosten und dann könnt ihr hier auf

berechnen gehen ja und dann seht ihr

Okay das was wir machen würden würde

dazu führen dass wir von

energieffizienzlasse G auf a kommen und

dann sehen wir hier z.B wann welche

Maßnahmen empfohlen wurde und das ist

auch ganz schön für euch ne also eine

Heizung darf ja eigentlich auch nur 30

Jahre betrieben werden deswegen wäre

hier 2010 eigentlich schon ein Austausch

erforderlich gewesen da muss man

vielleicht dann den schornsteinfäger

hier schon fast bestechen dann haben wir

hier den Austausch der Eingangstüren und

ich muss sagen diese Kosten die kommen

in etwa hin wir haben Dämmung der

heizungsverteilung Fenstertausch ist

natürlich immer recht teuer dann hier

noch mal die Außenwand Dämmung

steildachdämmen und solche Dinge könnte

man dann machen außerdem möglich ne

Hischer Abgleich und

kdeckendemmo so dann haben wir hier

einen gewissen Vorschlag nach GG

gebäudeenergiegesetz ja da erreichen wir

quasi diese Mindeststandards die der

Gesetzgeber heute eigentlich schon

fordert und es ist immer so wenn ihr

eine bauteilgruppe anfasst z.B wie die

Fenster müsst ihr alle Fenster auf den

heutigen Stand versetzen ne also 10 %

ist dort sozusagen das

Ausschlaggebende und so ist es auch bei

der Fassade wenn ihr ihr die Fassade

anfasst müsstet ihr den Mindeststandard

nach GG

erreichen wenn ihr 10% der

Fassadenfläche anfasst ne und bei der

Fassade wird immer unter teilt noch in

nordsüd und Ostfassade aber es wissen

viele Leute nicht ne also wenn ihr 10 %

der Fenster tauscht müsst ihr alle

Fenster tauschen wenn sie nicht dem

Mindeststandard des GEG entsprechen so

und jetzt haben wir hier unsere

Maßnahmen und würden insgesamt 115 000 €

dafür bezahlen und dann gibt es noch

das sogenannte beg also es gibt das GEG

da sind im gebäudeenergiegesetz alle

Standards vorgeschrieben ne und dann

gibt es einen Vorschlag hier nach Begg

das ist die Bundesförderung für

effiziente Gebäude und das ganz schön da

sehen wir hier müssen wir natürlich noch

ein bisschen mehr machen müssen wir 121

000 investieren aber und jetzt kommt es

gibt zwei Fördertöpfe ne einmal gibt es

die KfW ja die Kreditanstalt für

Wiederaufbau die fördert wenn ihr ein

bestimmten Energiestandard erreicht z.B

den Standard 85 im

Bestand dann kriegt ihr z.B

zinsgünstiges dahlehen und ein

Tilgungszuschuss das aber schon sehr

aufwendig würden wir aber jetzt mit

energieffizienzlasse a erreichen also

das ist schon der Mindeststandard dafür

dass es überhaupt kfemel gibt und dann

gibt es sogenannte

barfahrförderung hier kriegt ihr auch

Einzelmaßnahmen gefördert ihr müsst aber

auch gewisse Mindeststandards Reichen

und die sehen wir hier also wenn wir den

Vorschlag nach beg umsetzen kriegen wir

auf die Gebäudehülle alles was wir dort

machen z.B außenwänd dä Fenster erneuern

kriegen wir noch mal 15% Förderung und

auf die Heizung kriegen wir sowieso

unabhängig 30% Förderung wenn wir diese

alte Gasheizung in eine Wärmepumpe

tauschen soweit der Überblick ich ma das

jetzt mal wieder weiter mein beis spel

wo wir davon ausgehen ne je nach Kosten

vielleicht jetzt 160.000 machen wir noch

mal ein bisschen was umfangreicheres

schauen wir uns mal an was das bedeuten

würde jetzt habt ihr ein Überblick über

den KfW sanierungsrechner das mega coole

Tool nehmen wir jetzt mal an ich habe

jetzt hier wie gesagt Heizungserneuerung

und wir haben ja gesehen eine Heizung

kostet etwa so 30.000 dann kriege ich

30% Förderung hier in unserem Beispiel

dann etwa

12700 €

heizungsförderung und dann wenn wir die

Werte nach beg erreichen kriegen wir auf

die Gebäudehülle das sind dann die

restlichen Maßnahmen kriegen wir dann

noch mal 15% das heißt ich würde hier

von diesen

160.000 € würde ich schon mal 30.000 €

Förderung zurückbekommen jetzt kommt der

Clue in der Regel geht ihr ja her und

sagt Liebe Bank finanzieren mir mal

bitte den Kaufpreis und die

modernisierungskostenhöhe von 160.000 €

dazu das ist ja auf jeden Fall auch

Wohnwert erhöhend und dann sagen die ja

zahlen wir aus die 160 000 aber die

Förderung die geht ja nicht zur Bank

sondern die geht an eurer Konto das

heißt ihr gewinnt hier schon mal

wertvolles Eigenkapital durch die

Förderung in Höhe von 30.000 zurück das

ist schon mal mega geil dann haben wir

ja gesagt wir können die

Sanierungskosten umlegen mit 8% pro Jahr

und das wärden dann diese

10370 € und das 10 Jahre lang würde

bedeuten ich hätte 100.000 € mehr Miete

so und jetzt muss ich natürlich die

160.000 € dann ziehe ich jetzt mal die

Förderung ab dann bleiben 130.000 €

übrig und es handelt sich ja hier in der

Regel um

Erhaltungsmaßnahmen und die sind sofort

in voller Höhe steuerlich abzugsfähig ja

und wenn ich dann auf meine 130.000 €

noch mal

42% Steuerrückerstattung Krieg dann ist

es noch mal ein steuerkickback von

54.000 € bedeutet ich habe eine Maßnahme

von 160 kriege hier

80.000 € wertvolles Eigenkapital zurück

und ekapital das ist immer unser

Bottleneck ja und umso mehr Eigenkapital

ihr habt umso mehr Objekte könnt ihr

kaufen wichtig es gibt die 15% Grenze

die würden wir hier reißen das heißt ihr

dürft in den ersten 3 Jahren nur 15% des

gebäudewertes investieren ansonsten

müsst ihr das über die gesamte Dauer

abschreiben in der Regel 40 bis 50 Jahre

und das ist natürlich blöd wir wollen

natürlich ein steuerkickback deswegen

müsst ihr mit eurem Steuerberater das

Besprechen entweder

vornutzenlassen Wechsel das machen die

da begindt diese Grenze oder ihr schiebt

diese Maßnahme mit dem

Sanierungsfahrplan dann hinter das Jahr

3 oder macht heute schon was und dann im

Jahr 4 das müsst ihr mit eurem

Steuerberater ganz genau absprechen wie

hier das Timing ist welche Grenzen es

gibt also beachtet die 15 Proz Grenze

und über eins haben wir wieder nicht

gesprochen und das ist die

verkaufspreissteigerung und ihr dürft ja

nicht vergessen Immobilien könnt ihr

nach 10 Jahren steuerfrei verkaufen das

heißt ihr könnt euch jetzt hier ein

fetten steuerkickback reinziehen ihr

könnt euch Förderung reinziehen und ihr

könnt dann nach 10 Jahren steuerfrei

verkaufen und ihr kauft ja heute mit dem

schlechten Energier Rating und bringt es

dann auf dem Energier Rating von A oder

B und das bedeutet dass die Immobilie

heute schon viel viel mehr wert ist und

dann habt ihr sogar noch mehr Miete

geschafft und dann habt ihr einen

schönen steuerfreien exit und das

wünsche ich euch