Warum ich als Investor keine Off-Plan Immobilien kaufe (13 Gründe)

Summary

In diesem Video erklärt Eugin Simpelmann, warum er keine Off-Plan-Immobilien in Dubai kauft. Er stellt 13 spezifische Gründe vor, darunter die falschen Versprechungen von Entwicklern, die geringe Kontrolle für Investoren, das Risiko von Verlusten und die geringe Flexibilität bei der Verkaufsstrategie. Simpelmann warnt davor, sich von verlockenden Broschüren und Immobilienmaklern blenden zu lassen und empfiehlt, stattdessen in fertige Immobilien zu investieren. Er betont, dass nur durch eine fundierte Marktanalyse und transparente Strukturen nachhaltiger Erfolg erzielt werden kann.

Takeaways

• 😀 Off-Plan-Immobilien sind oft kleiner als ursprünglich angegeben, und es gibt keine Kontrolle über Änderungen während der Bauphase.
• 😀 Der Bau einer Off-Plan-Immobilie ist nicht im Interesse des Käufers, sondern dient ausschließlich dem Entwickler, der auf Maximierung der Gewinnspanne aus ist.
• 😀 Viele Off-Plan-Projekte erhalten keine DTCM-Lizenz, was bedeutet, dass kurzfristige Vermietungen wie auf Airbnb nicht möglich sind.
• 😀 Der Zahlungsplan für Off-Plan-Immobilien scheint attraktiv, aber die Raten können sehr hoch und nicht an den Baufortschritt gekoppelt sein.
• 😀 Off-Plan-Immobilien sind oft nicht wirklich unter Marktwert erhältlich, sondern während einer werblichen Phase zu einem Preis, der die maximale Marge des Entwicklers widerspiegelt.
• 😀 Es gibt eine hohe Opportunitätskosten, da das Kapital in der Zwischenzeit nicht für andere Investitionen genutzt werden kann, was zu verpassten Einkommensmöglichkeiten führt.
• 😀 Die Exit-Strategie für Off-Plan-Immobilien ist sehr unflexibel und der Wiederverkauf ist in der Praxis oft schwierig, vor allem, wenn die Immobilie noch nicht fertiggestellt ist.
• 😀 Käufer wissen oft nicht, wie die endgültige Immobilie aussehen wird – Änderungen an Materialien, Ansichten und Gemeinschaftsbereichen können während des Bauprozesses vorgenommen werden.
• 😀 Als Käufer von Off-Plan-Immobilien gibt man die Kontrolle an den Entwickler ab, da man keine Möglichkeit hat, Baufortschritt, Qualität oder Lieferzeit zu beeinflussen.
• 😀 Es besteht das Risiko eines Totalverlustes, wenn man Zahlungen nicht pünktlich leistet, da der Entwickler das Recht hat, den Vertrag zu kündigen und bereits geleistete Zahlungen zu behalten.
• 😀 Der SPA (Sales and Purchase Agreement) ist oft zu Gunsten des Entwicklers und enthält Regelungen, die den Käufer benachteiligen können, wenn dieser nicht sorgfältig prüft.
• 😀 Viele Investoren verlieren mit Off-Plan-Immobilien Geld, wie Beispiele von Käufen und späteren Verkäufen mit Verlusten zeigen.

Q & A

Warum kauft der Sprecher keine Off-Plan-Immobilien?

Der Sprecher, Eugin Simpelmann, erklärt, dass Off-Plan-Immobilien viele Risiken bergen, wie z.B. die Unsicherheit bezüglich der Fertigstellung, versteckte Kosten und mangelnde Kontrolle über den Bauprozess. Er rät davon ab, da die versprochenen Vorteile oft nicht eingehalten werden und Investoren am Ende in finanziellen Schwierigkeiten stecken können.

Wie viel kleiner kann eine Off-Plan-Immobilie im Vergleich zur Kaufgröße sein?

Eine Off-Plan-Immobilie kann laut Vertrag des Entwicklers um bis zu 10% kleiner sein als ursprünglich versprochen. Das bedeutet, dass der Käufer für 90 m² bezahlt, aber nur 83 m² erhält, ohne rechtliche Möglichkeit, etwas daran zu ändern.

Warum wird eine Off-Plan-Immobilie oft nicht im Interesse des Käufers gebaut?

Off-Plan-Projekte werden in erster Linie für den Entwickler gebaut, nicht für den zukünftigen Eigentümer. Der Entwickler ist darauf aus, die Einheit schnell zu verkaufen und seinen Gewinn zu maximieren, ohne Rücksicht auf die langfristige Qualität oder Entwicklung der Lage.

Was sind die Risiken bei der kurzfristigen Vermietung von Off-Plan-Immobilien?

Viele Off-Plan-Projekte erhalten keine DTCM-Lizenz für kurzfristige Vermietungen, was bedeutet, dass der Käufer nicht mit Plattformen wie Airbnb oder Booking.com vermieten kann. Ohne diese Genehmigung könnten die erwarteten Einnahmen aus der Kurzzeitvermietung nicht realisierbar sein.

Warum sind die verlockenden Zahlungspläne von Off-Plan-Immobilien nicht immer vorteilhaft?

Obwohl Zahlungspläne wie '10% heute, der Rest in Raten' attraktiv klingen, sind die einzelnen Raten oft sehr hoch und an feste Termine gebunden, nicht an den Baufortschritt. Das bedeutet, dass Käufer auch dann zahlen müssen, wenn der Bau noch nicht begonnen hat oder gestoppt wurde.

Kommen Käufer wirklich zu einem günstigeren Preis bei Off-Plan-Immobilien?

Der Glaube, dass Off-Plan-Immobilien unter Marktwert verkauft werden, ist ein Irrtum. Entwickler haben kein Interesse daran, mit Rabatten zu locken. Der Preis wird stets so angesetzt, dass er den maximalen Gewinn für den Entwickler sichert, ohne echte Vorteile für den Käufer.

Warum ist die Gelegenheit zur Wertsteigerung bei Off-Plan-Immobilien begrenzt?

Während Käufer auf die Fertigstellung ihres Off-Plan-Projekts warten, bleibt ihr Kapital gebunden und es entstehen keine Mietrenditen oder Wertsteigerungen. In der Zwischenzeit könnte dasselbe Kapital in eine bestehende Immobilie investiert werden, die bereits Einnahmen erzielt und potenziell im Wert steigt.

Warum ist die Exit-Strategie für Off-Plan-Immobilien so unflexibel?

Off-Plan-Immobilien haben oft eine unflexible Exit-Strategie, da Käufer das Eigentum normalerweise erst Jahre nach der Fertigstellung verkaufen können. Der Markt für bereits verkaufte Off-Plan-Immobilien ist begrenzt, was es schwer macht, sie mit Gewinn zu verkaufen.

Was ist der größte Nachteil, wenn man eine Off-Plan-Immobilie kauft?

Der größte Nachteil ist der Verlust der Kontrolle. Käufer haben keinerlei Einfluss auf den Bauprozess, die Qualität der Materialien oder den Fertigstellungstermin. Sie sind dem Entwickler völlig ausgeliefert, was das Risiko erhöht, ein minderwertiges Produkt zu erhalten.

Was passiert, wenn der Käufer seine Ratenzahlungen für eine Off-Plan-Immobilie nicht rechtzeitig leistet?

Wenn der Käufer eine Zahlung nicht rechtzeitig leistet, kann der Entwickler den Vertrag kündigen und der Käufer verliert sowohl die Immobilie als auch das bereits investierte Kapital. Der Entwickler kann das gleiche Objekt dann erneut verkaufen und den gesamten Betrag behalten.

Warum sollte man in fertige Immobilien investieren anstatt in Off-Plan-Projekte?

Fertige Immobilien bieten eine viel sicherere Investition, da der Käufer genau weiß, was er erhält. Die Immobilien sind bereits abgeschlossen, können vermietet werden und bieten sofortige Einkommensmöglichkeiten. Off-Plan-Projekte bieten dagegen oft unvorhersehbare Risiken und eine lange Wartezeit ohne Rentabilität.